Hypotheek bij de eigen BV: is dit het moment om over te sluiten? 4 aandachtspunten

Veel directeur-grootaandeelhouders (DGA’s) hebben een hypotheek bij hun eigen BV. Dit betekent dat de liquide middelen van de BV zijn uitgeleend aan de DGA in privé, die deze heeft aangewend voor de aanschaf of verbouwing van de eigen woning. U kunt als DGA overwegen de hypotheek bij de eigen BV te herfinancieren met een hypotheek bij een bank. Met de vrijkomende liquiditeiten kan de BV vervolgens investeren of beleggen.

 

Ook veranderende fiscaliteiten – bijvoorbeeld de in 2023 ingevoerde wet Excessief lenen – geven aanleiding eens goed te kijken of de hypotheek bij de eigen BV nog wel de meeste ideale oplossing voor u is. Het kan een oplossing zijn om een hypothecaire lening bij de bank op te nemen, waardoor er liquide middelen vrij komen. Daarmee kunt u de excessieve lening bij de BV aflossen of de belastingclaim betalen die ontstaat door de box 2-afrekening over de excessieve lening.

 

Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten waar u op moet letten als u overweegt uw hypotheek bij de eigen BV over te sluiten?

 

1. Veranderende tarieven vennootschapsbelasting (VpB), aanmerkelijkbelangheffing (AB) en verlaging hypotheekrenteaftrek

Een hypotheek bij de eigen BV was onder andere populair, omdat de renteaftrek in box 1 hoger was dan de cumulatieve belastingdruk van de Vpb en het AB (de belastingheffing die de BV betaalt over de ontvangen rente-inkomsten, gevolgd door dividenduitkering aan de DGA). Met ingang van 2023 is dat voordeel verdwenen, en zelfs omgeslagen in een nadeel. De renteaftrek is dit jaar in de hoogste schijf 36,93% en de cumulatieve belastingdruk over de rente-inkomsten bij winsten in de BV tot € 200.000 is 40,79%. Voor winsten boven € 200.000 is de cumulatieve belastingdruk zelfs 45,76%.

 

De herfinanciering kan bovendien aanleiding zijn om de hypotheek om te zetten van box 1 naar box 3. Ook onder de overbruggingswetgeving box 3 kan het belastingvoordeel in box 3 in sommige gevallen groter zijn dan in box 1.

 

2. Aanleveren taxatierapport en jaarcijfers

Als u de hypotheek van de BV wilt oversluiten naar de bank moet u rekening houden met een aantal kosten, denk aan notariskosten voor de hypotheekakte en behandelingskosten bij de bank. In principe moet er ook een taxatierapport komen. Als op de betreffende woning al een hypotheek is gevestigd, is het bij een aantal banken in sommige situaties mogelijk om te volstaan met een opgave van de WOZ-waarde. Dit hangt onder andere samen met de hoogte van de lening. Ook zult u bij de aanvraag van de lening inzicht moeten geven in uw vermogen en inkomen. Hiervoor zijn onder andere de inkomstenbelastingaangifte en de aangifte VpB van de BV van de afgelopen drie jaar nodig.

  

3. Aflossingsvrij geleend bij de BV?

Als u voor 1 januari 2013 een lening bij de BV heeft afgesloten voor de eigen woning, dan was het mogelijk om geheel of deels aflossingsvrij te lenen. Als u de lening naar de bank oversluit, kunt u te maken krijgen met een (deels) verplichte aflossing. Laat u daarom goed voorlichten of de volledige lening wel aflossingsvrij kan worden overgesloten naar de bank.

 

4. Deels oversluiten
U kunt ook overwegen een deel van de hypotheek bij de BV te laten. Leent u bij de bank een bedrag dat lager is dan een bepaald percentage van de taxatiewaarde? Dan komen er geen tariefopslagen op de basisrente. U heeft dan het meest aantrekkelijke tarief. Bij Van Lanschot Kempen kunt u in aanmerking komen voor een vermogensarrangementkorting als u ook beleggingen bij ons heeft. Door dus goed op te letten, heeft u zelf invloed op de hoogte van uw tarief. Let op: dit kan wellicht consequenties hebben voor de hoogte van hypotheekrente die u nu aan uw BV betaalt. De bank zal namelijk het eerste hypotheekrecht nemen.

 

Heeft u liquide middelen nodig in uw BV of wilt u laten beoordelen of de hypotheek bij de eigen BV nog steeds aantrekkelijk voor u is en dat ook in de nabije toekomst blijft? En wilt u weten welke alternatieven voor u interessant zijn? Neemt u dan contact op met uw private banker of met een van onze financieringspecialisten. Bent u nog geen klant bij Van Lanschot Kempen? Maak dan hier een afspraak.

Geschreven naar de stand van zaken op 3 mei 2023. 
​

Disclaimer
Dit artikel bevat alleen algemene informatie en geen persoonlijk advies. Wilt u persoonlijk advies, overleg dan met uw fiscaal adviseur of uw notaris wat de beste keuze voor u is.