Kind helpen bij aankoop huis: schenken of lenen?

Is uw kind tussen de 18 en 40 jaar? Dan is het mogelijk om eenmalig belastingvrij een hoog bedrag te schenken. In 2018 mag u maximaal € 100.800 belastingvrij schenken. Voorwaarde is, dat het kind het geld gebruikt voor de aankoop of verbetering van de eigen woning. Door uw schenking hoeft uw kind minder te lenen en heeft uw kind dus ook lagere maandlasten. Daarnaast is het mogelijk om ook jaarlijks belastingvrij een bedrag van € 5.363 (2018) te schenken. Maar in het jaar waarin u de schenking voor aankoop of verbetering van de eigen woning doet, mag u niet ook nog eens deze jaarlijkse belastingvrije schenking doen. De jaarlijkse schenking kan uw kind bijvoorbeeld gebruiken om de maandelijkse rente en/of aflossingen te betalen. Let er wel op dat u zich niet vastlegt om voor een aantal jaren deze jaarlijkse schenking te doen, het moet bij een intentie blijven. Als u een toezegging doet, is op dat moment namelijk schenkbelasting verschuldigd over de contante waarde van alle toekomstige schenkingen.

Uw zoon koopt een huis van € 300.000. Hij ontvangt van u een schenking van € 100.000. Stel dat hij bij de bank kan lenen tegen 2%. Bij de lagere hypotheek betaalt hij nog maar € 4.000 bruto hypotheekrente in plaats van € 6.000. Vermoedelijk zal het rentetarief bij een hypotheek van € 200.000 ook lager zijn dan bij een hypotheek van € 300.000.

Uw zoon kan de betaalde rente aftrekken voor de inkomstenbelasting in box 1. Het voordeel is afhankelijk van de hoogte van het inkomen van uw zoon. Dit kan oplopen tot maximaal 49,5% (2018). Naar verwachting wordt dit de komende jaren teruggebracht naar circa 37%. Uitgaande van dit lagere percentage bedragen de netto rentelasten op jaarbasis € 2.520. Daarnaast moet uw zoon belasting betalen over het eigenwoningforfait. 

In plaats van een bedrag te schenken kunt u ook een lening verstrekken, waarmee uw kind een deel van de aankoop van de woning financiert. Het restant wordt bij een bank geleend. Het is daarbij verstandig om de afspraken over de lening op papier te zetten. Dit kan in een onderhandse akte en hoeft dus niet notarieel te worden vastgelegd. De rente op de lening is voor uw kind aftrekbaar in box 1 als de lening in maximaal 30 jaar annuïtair wordt afgelost. De hoogte van de rente kunt u samen met uw kind overeenkomen, maar moet wel zakelijk zijn. Als er geen hypothecaire zekerheid door uw kind wordt gegeven dan zal deze rente hoger moeten zijn dan wanneer dit wel het geval is. U kunt de rente die u van uw kind ontvangt weer terugschenken. Als dit bedrag hoger is dan € 5.363 per jaar (2018) dan moet over het meerdere schenkbelasting worden betaald.

Uw dochter koopt een huis van € 300.000. Zij leent € 200.000 bij een bank en € 100.000 bij u. Aan de bank betaalt ze € 4.000 bruto (2%) aan hypotheekrente. Omdat ze geen hypothecaire zekerheid aan u geeft, komt u een rente van 5% en een annuïtaire aflossing  in een periode van 30 jaar met haar overeen. U ontvangt van uw dochter € 5.000 aan rente. Jaarlijks schenkt u haar ook € 5.000. Omdat dit binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling valt, is er geen schenkbelasting verschuldigd. Uw dochter betaalt dus feitelijk alleen € 4.000 aan de bank maar kan wel € 9.000 aan bruto rente aftrekken in box 1. Uw kind krijgt bij een belastingpercentage van 37% dus € 3.330 van de Belastingdienst terug. Haar netto rentelast is dan per saldo € 670. Dat is lager dan wanneer u haar € 100.000 zou schenken (zie het vorige voorbeeld).

Let op: u moet bij deze optie rekening houden met een hogere box 3-belasting voor uzelf. De vordering die u op uw kind heeft, moet u namelijk opgeven in box 3.  Als u € 100.000 schenkt, dan is dat bedrag niet meer belast in box 3.