Woningverhuurders opgelet: aanpassing leegwaarderatio leidt tot hogere box 3-heffing

In mijn blog van 17 juni 2022* schreef ik over het voornemen van het kabinet om de leegwaarderatio af te schaffen. Op basis van een recent verschenen rapport stelt het kabinet nu toch voor om de leegwaarderatio te handhaven en de huidige percentages te actualiseren.

Wat is de stand van zaken?

Verhuurt u een woning in Nederland en heeft uw huurder recht op huurbescherming? Dan geldt de leegwaarderatio voor u. Dat zit zo:

Verhuurde woningen worden in box 3 belast. De leegwaarderatio vermindert de WOZ-waarde van die woningen. De achterliggende gedachte is dat een woning in verhuurde staat minder waard is dan een woning die niet verhuurd wordt. De vermindering hangt af van het rendement: dat is de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde. De korting op de WOZ-waarde is minimaal 15% en loopt op tot maximaal 55%. Dit levert u als verhuurder dus een belastingbesparing in box 3 op.

Het kabinet stelt nu dus voor om de leegwaarderatio te handhaven en de huidige percentages vanaf 2023 te actualiseren. Daarnaast wil het kabinet de regeling aanscherpen:

tijdelijke contracten, dus ook die van maximaal twee jaar, worden uitgesloten;
bij verhuur aan gelieerde partijen, zoals familie, wordt het percentage op 100% gesteld.

Wat betekent de aanpassing voor u?

Door de aanpassing van de leegwaarderatio gaan veel vastgoedbeleggers meer inkomstenbelasting betalen in box 3. Let op: de leegwaarderatio geldt niet voor alle vastgoedbeleggingen. Verhuurt u bijvoorbeeld vakantiewoningen of bedrijfsmatig vastgoed? Dan is de leegwaarderatio niet van toepassing.

Voorbeeld met leegwaarderatio
De heer Hermans verhuurt een bescheiden appartement in Hoogeveen aan huurders met huurbescherming. De WOZ-waarde van het appartement bedraagt € 200.000. De maandelijkse huurprijs is aan het begin van het kalenderjaar € 475. De jaarlijkse huurprijs is € 5.700 (12 x € 475). De jaarhuur is 2,85% van de WOZ-waarde (€ 5.700 x 100%/€ 200.000). Op basis van de onderstaande tabel levert dit rendement een leegwaarderatio van 56% op. De waarde van de verhuurde woning voor box 3 is 56% x € 200.000 = € 112.000.

Tabel leegwaarderatio 2022 en voorstel SEO Economisch Onderzoek (SEO) voor actualisatie

Als de leegwaarderatio wordt aangepast, betaalt de heer Hermans dus over € 168.000 (= 84% x € 200.000) box 3-heffing in plaats van over € 112.000. Vanaf 2023 zal dat waarschijnlijk leiden tot een jaarlijkse extra heffing van 1,71% x € 56.000 = € 957.

Gevolgen voor erf- en schenkbelasting

Wordt u door een schenking of erfenis eigenaar van een woning die wordt verhuurd aan iemand die huurbescherming geniet? Dan blijft het mogelijk om de leegwaarderatio toe te passen. Maar het kabinet komt ook met een voorstel om de leegwaarderatio voor de schenk- en erfbelasting vanaf 2023 aan te passen.

Naast de wijziging van de leegwaarderatio zijn er nog meer veranderingen op komst. Dit wijzigt er voor vastgoedbeleggers:

Tabel leegwaarderatio 2022 en voorstel SEO Economisch Onderzoek (SEO) voor actualisatie

Meer dan	Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde
Meer dan	Maar niet meer dan	Huidige leegwaarderatio	Voorstel SEO
0%	1%	45%	73%
1%	2%	51%	79%
2%	3%	56%	84%
3%	4%	62%	90%
4%	5%	67%	95%
5%	6%	73%	100%
6%	7%	67%	100%
7%	-	85%	100%

Heffing box 3 verandert

Heeft u vastgoed in box 3? Dan zal de belastingheffing naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 veranderen. Dit gebeurt voor de belastingjaren 2023 en 2024 op basis van de zogenoemde spaarvariant. In 2025 zal een aanpassing van de box 3-heffing plaatsvinden. Naar verwachting is er vanaf dan sprake van vermogensaanwasbelasting, zodat de waardeaangroei in box 3 ook belast wordt. In het tweede kwartaal van 2023 komt hier meer duidelijkheid over.

VpB- en box 2-tarief wijzigen

Heeft u het vastgoed in uw BV? Dan krijgt u te maken met een verlaging van de eerste schijf waarop het lage tarief van 15% in de vennootschapsbelasting van toepassing is. Dit tarief geldt vanaf 2023 tot een winstbedrag van € 200.000 (2022: € 395.000). Daarnaast zal het box 2-tarief vermoedelijk per 2024 gaan stijgen. Op Prinsjesdag 2022 worden hiervoor wetsvoorstellen verwacht.

Wet excessief lenen in werking

Ook zal naar verwachting per 2023 de Wet excessief lenen in werking treden. Heeft u geleend bij uw BV voor de aankoop van het vastgoed, dan moet u over het deel van de lening boven € 700.000 AB-heffing gaan betalen.

Overdrachtsbelasting omhoog

Tot slot: overweegt u vastgoed te kopen? Dan zult u er rekening mee willen houden dat het tarief van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 gaat stijgen. In de Voorjaarsnota 2022 is voorgesteld het tarief van 8% naar 10,1% te verhogen. Het tarief voor de woning die uw hoofdverblijf is, blijft 2% (of 0% voor starters).

Kortom, er komen fiscale wijzigingen aan die impact hebben als u vastgoed heeft of wilt aankopen. Uiteraard moeten alle wetsvoorstellen eerst nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Meer weten?
Laat u goed voorlichten door uw fiscalist. Uw private banker kijkt graag met u mee. Meer weten over vastgoedbeleggingen? Lees dan onze vastgoedwijzer.

Geschreven naar de stand van zaken op 14 juli 2022.

Disclaimer

Dit artikel bevat alleen algemene informatie en bevat geen persoonlijk advies. Wilt u persoonlijk advies, overleg dan met uw fiscaal adviseur of uw notaris wat voor u de beste keuze is.

Auteur

Hanneke Kroonenberg

06 23 29 75 27

Mail Hanneke Kroonenberg