Familiehypotheek? Gun uw kind een aflosvakantie!
Veel ouders willen hun kind financieel graag helpen bij de koop van het eerste huis. Hoe bereikt u dat uw kind de eerste jaren de laagste lasten heeft?
Is uw kind een koopstarter en heeft u uw spaargeld voorlopig zelf niet nodig? Dan kunt u een zogenoemde familiehypotheek overwegen en (een deel van) uw spaarsaldo uitlenen aan uw kind. Bijkomend voordeel kan zijn dat u over het uitgeleende bedrag geen negatieve spaarrente meer hoeft te betalen. Hoe kunt u een familiehypotheek het beste aanpakken?
De vraag die hierbij centraal staat is: hoe bereikt u dat uw kind de eerste jaren de laagste lasten heeft? Kunt u dat bereiken met een box 1-lening of alleen met een box 3-lening? Hierna zetten we de mogelijkheden voor u uiteen.
Lening in box 1: aflossen verplicht
Een lening valt in box 1 als deze is gebruikt voor de aanschaf van de eigen woning en in maximaal dertig jaar tenminste annuïtair wordt afgelost. Dit houdt in dat uw kind zowel rente als aflossing moet betalen. Omdat er ook maandelijks moet worden afgelost, zijn de maandlasten bij een lening in box 1 meestal hoger dan bij een lening in box 3.
Lening in box 3: lagere maandlasten
Bij een familiehypotheek bent u niet gebonden aan de voorwaarde van annuïtaire aflossing in maximaal dertig jaar, zodat u de lening ook (grotendeels) als aflossingsvrije lening kunt verstrekken. Zo’n lening kan goedkoper uitpakken voor uw kind. U moet zich natuurlijk wel realiseren dat u uw spaargeld dan voorlopig niet terugkrijgt. Als u een aflossingsvrije lening aan uw kind verstrekt, dan valt deze lening voor uw kind in box 3. Heeft uw kind geen box 3-vermogen? Dan ontstaat een negatief box 3-vermogen, daar ontleent het kind geen belastingvoordeel aan. Voor u geldt overigens dat de lening die u verstrekt altijd in box 3 valt. Dit is dus ook het geval als deze bij uw kind als eigenwoninglening in box 1 kwalificeert. U betaalt nu box 3-heffing over de vordering op uw kind in plaats van over uw spaartegoed.
Variant
Een box 3-lening leidt meestal tot lagere maandlasten voor uw kind. Het lijkt dus gunstiger om bij een familiehypotheek te kiezen voor een box 3- lening en geen aflossing te bedingen bij uw kind. Maar het is ook mogelijk om via de belastingvrije eenmalig verhoogde schenking (de zogenoemde “jubelton”) een “aflosvakantie” voor een box 1-lening te creëren.
Dat gaat zo: uw kind krijgt van u een lening voor de aanschaf van de woning en daarnaast schenkt u eenmalig de jubelton. Door niet direct een lagere lening te verstrekken, maar een deel van de schenking te gebruiken als vervroegde aflossing, hoeft een aantal jaren niet meer afgelost te worden. Op deze manier heeft uw kind aflossing vooruit betaald. Hierdoor ontstaat er een lening in box 1, die voor een aantal jaren aflossingsvrij is en waarvan de hypotheekrenteaftrek is veiliggesteld.
Voorbeeld
Stel uw kind heeft € 300.000 nodig voor de aankoop van een appartement en de bijkomende kosten. U doet een eigenwoningschenking van € 100.000 en daarnaast verstrekt u een lening van € 200.000. Om ervoor te zorgen dat de lening in box 1 valt, moet deze minimaal op basis van annuïteiten in 30 jaar afgelost worden. De netto maandlasten van uw kind zijn dan al snel € 610.
Als alternatief kunt u nog steeds de eigenwoningschenking van € 100.000 doen, maar een hogere lening verstrekken, bijvoorbeeld van € 250.000, waarbij u afspreekt dat een deel van de geschonken jubelton (bijvoorbeeld € 50.000) wordt gebruikt voor vervroegde aflossing. Als gevolg van deze aflossing loopt het kind vóór op het annuïtaire aflossingsschema dat de Belastingdienst eist voor een box 1-lening. Bij een rente van 1,7% wordt uw kind door de aflossing voor de duur van zeven jaar van de aflossingsplicht ontheven en daarmee geniet het dus een aflosvakantie. De netto maandlasten zijn daarmee tijdelijk teruggebracht tot circa € 160.
Gunt u uw kind een aflosvakantie in box 1? Raadpleeg dan altijd eerst uw fiscalist, want iedere financiële situatie vereist maatwerk. De aflosvakantie werkt alleen bij een familiehypotheek of een lening van de BV. Bij de meeste banken, ook bij Van Lanschot, is een aflosvakantie niet mogelijk. Wilt u meer informatie over de hypotheekmogelijkheden bij Van Lanschot? Uw private banker helpt u graag.
Geschreven naar de stand van zaken op 31 mei 2021.