Fiscaal aantrekkelijk onroerend goed schenken

Elk jaar kunt u van verschillende vrijstellingen gebruikmaken om belastingvrij te schenken. De bekendste vrijstelling is de 'jubelton', maar deze wordt vanaf 2023 afgebouwd en verdwijnt per 2024. Hoe kunt u dan uw (klein)kind helpen met bijvoorbeeld de aankoop of verbouwing van een woning? Misschien is direct onroerend goed schenken een optie voor u. Ik leg u in deze blog uit hoe u dit slim aanpakt.

Sinds 2018 besteedt Van Lanschot Kempen in de maand november in een aantal blogs aandacht aan het onderwerp ‘schenken’. In 2018 stond schenken aan kinderen centraal, in 2019 de schenking aan goede doelen, in 2020 schenken aan kleinkinderen en in 2021 was het thema ‘schenken met behoud van zeggenschap’. Dit jaar gaat de blogserie over fiscaal aantrekkelijk schenken.

In deze derde blog leest u over het schenken van onroerend goed, bijvoorbeeld aan uw kind of kleinkind. Het gaat dan om één of meerdere panden die u reeds in uw bezit heeft en die u schenkt of verkoopt tegen een lagere waarde dan de werkelijke waarde.

Als u een woning schenkt of verkoopt  aan uw (klein)kind tegen een lagere waarde dan de werkelijke waarde, dan is voor de berekening van de schenkbelasting de WOZ-waarde het uitgangspunt en niet de hogere vrije verkoopwaarde. Verhuurt u de woning die u schenkt en geniet de huurder huurbescherming, dan wordt de WOZ-waarde nog eens verlaagd met een bepaald percentage (de leegwaarderatio). Dat percentage is afhankelijk van de hoogte van de huur. Die verlaging op de WOZ-waarde is minimaal 15% en kan oplopen tot 55%.

 

Stel u verhuurt een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 (en een vrije verkoopwaarde van € 350.000) voor € 1.000 per maand, dan wordt de WOZ-waarde met 38% verlaagt. Als u deze woning aan uw (klein)kind schenkt, is het uitgangspunt voor de berekening van de te betalen schenkbelasting een waarde van € 186.000. Als u de woning niet schenkt, maar verkoopt tegen een lagere prijs dan € 186.000, dan wordt over het verschil schenkbelasting geheven.

In het Belastingplan 2023 is voorgesteld om de leegwaarderatio met ingang van 2023 aan te passen De korting op de WOZ-waarde loopt dan van 0% tot maximaal 27%. Daarnaast geldt de leegwaarderatio niet meer voor woningen met een huurcontract korter dan twee jaar en bij verhuur aan gelieerde partijen (bijvoorbeeld familie).

Bij een schenking van de woning die uw (klein)kind als eigen woning gaat gebruiken, kunt u ook nog de zogenoemde jubelton gebruiken. Dat is een vrijstelling van de schenkbelasting die dit jaar nog € 106.671 bedraagt. Volgend jaar is deze nog maar € 28.947, en vanaf 2024 is er alleen nog maar de gewone hoge vrijstelling voor de schenking van ouders aan hun kind. Schenkt u dit jaar een gedeelte van de jubelton? Dan kunt u dit bedrag in 2023 nog aanvullen tot € 106.671.

Normaal mocht u de jubeltonschenking verdelen over drie jaar, maar nu mag deze alleen nog worden verdeeld over 2022 en 2023. Bij de gespreide schenking maakt het volgens de Belastingdienst niet uit of u dit jaar een belastingvrije schenking voor de eigen woning geeft die hoger of lager is dan de jaarlijkse vrijstelling in 2022 (€ 5.677 voor een schenking van uw (klein)kind en € 2.274 voor een schenking aan andere personen). Wel moet u voldoen aan de voorwaarden en de vrijstelling in 2022 én 2023 aanvragen in de aangifte schenkbelasting.

Voor niet-woningen (bijvoorbeeld kantoor-/bedrijfspand, winkelpand, grond) geldt voor de berekening van de schenkbelasting de werkelijke waarde (en dus niet de WOZ-waarde).

Als u onroerend goed schenkt of verkoopt is er ook overdrachtsbelasting verschuldigd over de werkelijke waarde (en niet de WOZ-waarde). Om dubbele heffing – van zowel schenkbelasting als overdrachtsbelasting – te voorkomen, mag de betaalde overdrachtsbelasting over het belaste deel van de schenking afgetrokken worden van de schenkbelasting.

De overdrachtsbelasting is in principe 8%. In 2023 stijgt het percentage waarschijnlijk naar 10,4%. Alleen voor woningen die door de ontvanger gebruikt gaan worden als hoofdverblijf is dat 2% (en voor starters onder voorwaarden 0%).

Het schenken van onroerend goed is complex. Laat u goed adviseren door uw fiscalist en notaris. Wil uw kind of kleinkind een woning kopen en wilt u hierbij helpen? Neem dan contact op met uw private banker. Die vertelt u graag wat de mogelijkheden zijn.