De hypotheek en scheiden: Wat zijn de mogelijkheden?

Gaat u scheiden? Dan komt er veel op uw af. De scheiding moet worden aangevraagd en spullen worden verdeeld. Heeft u samen met uw partner een koophuis? Dan ontstaat ook de vraag wie van jullie in het huis blijft wonen of dat de woning wordt verkocht. In beide situaties geldt: hoe gaat u om met de hypotheek op beider namen? In deze blog zetten we vijf mogelijke financiële scenario’s voor u op een rij.

Bij een scheiding is het belangrijk dat beide partners geschikte nieuwe woonruimte vinden. Dit betekent dat er keuzes gemaakt moeten worden over de hypotheek. Wie neemt bijvoorbeeld de bestaande (vaak nog lage) rente van de huidige hypotheek mee? Dit bepaalt namelijk onder andere de kansen op de woningmarkt bij de aankoop of huur van een nieuwe woning.

Bespreek dit zo vroeg mogelijk met een adviseur voordat u hier onderling afspraken over maakt. Een ‘eenvoudige’ afspraak over wie in de woning blijft, kan vervelende gevolgen voor de ander hebben. Daarnaast is het belangrijk om stil te staan bij jullie aansprakelijkheid. Als beide partners hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bestaande hypotheek, is ook de medewerking van de bank nodig om de hypotheek op naam te zetten van de ‘blijvende’ partner.

Scenario 1: Scheiden en uw huis verkopen

In dit scenario verhuizen zowel u als uw ex-partner na de scheiding. Dit betekent dat het huis wordt verkocht. Met het verkoopbedrag kunt u de oorspronkelijke hypotheek afbetalen. Hoe een eventuele overwaarde of restschuld verdeeld moet worden, is afhankelijk van de afspraken die binnen uw huwelijk gelden over de bezittingen, schulden en inkomsten. Is er bijvoorbeeld sprake van (algehele) gemeenschap van goederen of zijn er huwelijkse voorwaarden?

Daarnaast is het belangrijk of er privévermogen in de woning is geïnvesteerd en welke afspraken er worden gemaakt in het echtscheidingsconvenant. Voor de realisatie van de fiscale eigenwoningreserve van beide ex-partners is de eigendomsverhouding van de woning en de onderlinge draagplicht van de hypotheek bepalend. Dit kan dus afwijken van de verdeling van de overwaarde of restschuld.

Als u binnen drie jaar na verkoop van de oude woning een nieuw huis koopt, moet u uw deel van de gerealiseerde overwaarde (de eigenwoningreserve) gebruiken voor de financiering van de woning om recht te mogen houden op hypotheekrenteaftrek. Bij aankoop na drie jaar is dat niet verplicht.

Daarnaast bieden sommige hypotheekverstrekkers de mogelijkheid om de rente van uw oude hypotheek mee te nemen. Dit kan voordelig uitpakken als de actuele rentes hoger liggen. Houd er wel rekening mee dat vaak maar één van jullie de rente kan meenemen.

Scenario 2: De woning is uw eigendom en u blijft erin wonen

Als u tijdens de scheiding al de enige eigenaar bent van de woning verandert er voor u weinig. In uw belastingaangifte geeft u het eigenwoningforfait op als inkomen en trekt u de hypotheekrente af. Een gevolg van de scheiding is dat u en uw ex-partner niet langer fiscaal partners zijn. U kunt daardoor in de belastingaangifte het saldo van de inkomsten en uitgaven uit de eigenwoning niet langer (deels) toekennen aan uw partner. Dit betekent mogelijk dat uw nettolast toeneemt.

Scenario 3: U koopt (een deel van) de woning van uw ex-partner

De woning is op het moment van de scheiding volledig eigendom van uw ex-partner of u bent allebei mede-eigenaar. Als u er wilt blijven wonen, koopt u het huis over van uw ex-partner of u moet uw ex-partner uitkopen. Heeft u onvoldoende eigen geld? Dan moet u een hypotheek afsluiten voor het deel dat u koopt of (een deel) schuldig blijven aan uw ex-partner. Mogelijk moet u ook overdrachtsbelasting betalen.

Bent u getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan valt de woning in de huwelijksgemeenschap en hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat geldt ook – onder voorwaarden – als u getrouwd bent met huwelijkse voorwaarden, maar het huis in het verleden samen hebt gekocht. Daarbij geldt wel dat de ene partner voor minstens 40% eigenaar is van de woning en de andere partner voor maximaal 60%. Het is mogelijk om de huwelijkse voorwaarden in aanloop naar de scheiding aan te passen, zodat de woning in de gemeenschap valt en er bij de verdeling geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Om de hypotheekrente te kunnen aftrekken van het deel van de hypotheek dat u kunt toerekenen aan de overname van (het deel van) de woning van uw ex-partner, moet u dit deel van de hypotheek verplicht in dertig jaar annuïtair aflossen.

Scenario 4: De woning is eigendom van uw ex-partner en u blijft erin wonen

Zolang uw ex-partner de enige eigenaar blijft van de woning – maar u erin blijft wonen – heeft u niets te maken met de hypotheekrente en de aftrek. U moet wel in uw belastingaangifte het eigenwoningforfait opgeven als ontvangen alimentatie (in natura). Als u echter huur betaalt en dus huurder bent, hoeft u het eigenwoningforfait niet op te geven.

Uw ex-partner mag de woning ondertussen nog maximaal 24 maanden als eigen woning beschouwen en de betaalde hypotheekrente, verminderd met het eigenwoningforfait, in aftrek brengen. Als u aan uw ex-partner geen huur betaalt, geldt het eigenwoningforfait dat u als ontvangen alimentatie (in natura) moet bijtellen, voor uw ex-partner weer als betaalde alimentatie (in natura) en mag dit in de aangifte inkomstenbelasting opgegeven worden als aftrekpost. In dat geval wordt het eigenwoningforfait dus twee keer in de aangifte vermeld: één keer als bijtelling (bij eigen woning) en één keer als aftrekpost (betaalde alimentatie). Deze echtscheidingsregeling geldt al vanaf het moment dat u gescheiden gaat leven.

Na twee jaar verandert er met betrekking tot het eigenwoningforfait niets: voor u is het alimentatie in natura waarover u inkomstenbelasting moet betalen en voor uw ex-partner is het aftrekbaar als betaalde alimentatie. Voor uw ex-partner verandert wel de fiscale behandeling van de woning met betrekking tot de renteaftrek. De ex-partner kan vanaf dat moment de betaalde hypotheekrente niet meer aftrekken. De WOZ-waarde van de woning en de hypotheek moeten door de ex-partner worden aangegeven bij ‘sparen en beleggen’ in box 3, zodat mogelijk vermogensrendementsheffing wordt geheven. Daarnaast realiseert uw ex-partner op dat moment een eigenwoningreserve.

Scenario 5: De woning is gemeenschappelijk eigendom en u blijft erin wonen

Door te blijven wonen in de woning die voor een deel van uzelf is, krijgt u te maken met twee verschillende regelingen. Voor uw deel van de woning en de hypotheek, blijft de fiscale behandeling ongewijzigd zoals omschreven bij scenario 2.

Het deel van de woning en de hypotheek van uw ex-partner wordt behandeld zoals omschreven wordt bij scenario 4.