Is 2026 het laatste jaar waarin je een woning fiscaal aantrekkelijk kunt schenken?

In 2025 heeft een internetconsultatie plaatsgevonden van het wetsvoorstel ‘Fiscale verzamelwet 2027’. In dit wetsvoorstel wordt voorgesteld om niet langer de WOZ-waarde te gebruiken als de waarde van een woning voor de schenkbelasting. In plaats daarvan wordt aangesloten bij de marktwaarde van de woning die wordt geschonken. De WOZ-waarde blijft nog wel gelden voor de erfbelasting, dus voor een woning die vererft.

De verwachte wetswijziging geldt voor alle soorten woningen, zoals een vakantiewoning, een woning die wordt verhuurd en ook de eigen woning. Omdat de WOZ-waarde vaak lager is dan de marktwaarde, kan het interessant zijn om in 2026 een woning te schenken.

Je kunt op twee manieren gebruikmaken van het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde. Ten eerste kun je de woning verkopen voor de WOZ-waarde en eventueel een deel van de koopsom kwijtschelden. De tweede mogelijkheid is om de woning helemaal te schenken.

In de praktijk worden ook woningen verkocht waarbij de koopsom (gedeeltelijk) wordt kwijtgescholden. Wat wordt er dan belast over de schenkbelasting? Als de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer van de marktwaarde is, mag voor de schenkbelasting ook de WOZ-waarde gehanteerd worden. In andere gevallen is de hoogte van de kwijtschelding zelf belast. Let op dat bij gefaseerde kwijtschelding voor de 90%-grens alleen de kwijtscheldingen meetellen die uiterlijk op de dag van de inschrijving van de leveringsakte in het Kadaster gedaan zijn.

Bij overdracht van de woning moet overdrachtsbelasting betaald worden over de marktwaarde (dus niet bij de WOZ-waarde). Voor woningen waar je kind zelf gaat wonen, is het tarief 2% (voor starters onder voorwaarden zelfs 0%). Voor andere woningen is de overdrachtsbelasting momenteel 8%, dus ook voor vakantiewoningen of verhuurde woningen.

 

Moet er ook schenkbelasting betaald worden? Dan wordt de overdrachtsbelasting (deels) verrekend met de schenkbelasting. Alleen de overdrachtsbelasting die is betaald over het bedrag waarover schenkbelasting wordt berekend, kan worden verrekend. In de praktijk betekent dit meestal dat niet de gehele overdrachtsbelasting kan worden verrekend. Dit komt bijvoorbeeld door de schenkingsvrijstellingen en het verschil tussen de WOZ-waarde (uitgangspunt schenkbelasting in 2026) en de marktwaarde (uitgangspunt overdrachtsbelasting).

Ook de eigen woning mag voor de schenkbelasting op de WOZ-waarde gewaardeerd worden. Het is mogelijk om je eigen woning aan je kind te verkopen tegen de WOZ-waarde zonder dat je kind schenkbelasting moet betalen. Als je bij overdracht van de eigen woning zelf nog in de woning wilt blijven wonen, spelen er meer zaken mee. Zo verhuist deze woning dan van box 1 bij jou naar box 3 van je kind. En omdat je in de woning blijft wonen, moet je in principe huur gaan betalen van minimaal 6% van de WOZ-waarde om nadelige gevolgen voor de erfbelasting te voorkomen. Het fiscale nadeel daarvan kan groter zijn dan het fiscale voordeel voor de schenkbelasting.

Als je een woning hebt met een groot verschil tussen de marktwaarde en de WOZ-waarde, kan het dus interessant zijn om deze in het kader van estate planning over te dragen aan de volgende generatie. 2026 is waarschijnlijk het laatste jaar waarin dit nog mogelijk is.

Onze private bankers denken graag met je mee. Maar laat je vooral goed adviseren door je notaris, accountant en/of fiscalist.

 

Geschreven naar de stand van zaken op 30 januari 2026.