Woning schenken tegen WOZ-waarde blijft mogelijk

Je kunt op twee manieren gebruikmaken van het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde. Ten eerste kun je de woning verkopen voor de WOZ-waarde en eventueel een deel van de koopsom kwijtschelden. De tweede mogelijkheid is om de woning te schenken.

 

Voorbeeld 1: vakantiewoning verkopen tegen WOZ-waarde
Je hebt een vakantiewoning met een marktwaarde van € 400.000 en een WOZ-waarde van € 350.000. Je besluit de vakantiewoning aan je kind te verkopen voor € 350.000. Het voordeel voor je kind is dan € 50.000. Je kind hoeft hierover geen schenkbelasting te betalen. Let op: je kind moet in beide gevallen overdrachtsbelasting betalen.

 

In een besluit uit 2022 is bevestigd dat bij verkoop tegen een lagere waarde dan de marktwaarde er geen schenkbelasting is verschuldigd. Maar let op: als je de woning voor een lager bedrag dan de WOZ-waarde verkoopt, is het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs wél belast met schenkbelasting.

In de praktijk worden ook woningen verkocht waarbij de koopsom (gedeeltelijk) wordt kwijtgescholden. Wat wordt er dan belast over de schenkbelasting? Als de kwijtschelding van de koopsom 90% of meer van de marktwaarde is, mag voor de schenkbelasting ook de WOZ-waarde gehanteerd worden. In andere gevallen is de hoogte van de kwijtschelding zelf belast. Let op dat bij gefaseerde kwijtschelding voor de 90%-grens alleen de kwijtscheldingen meetellen die uiterlijk op de dag van de inschrijving van de leveringsakte in het Kadaster gedaan zijn.

Voorbeeld 2: woning schenken
Je hebt een woning die je verhuurt aan je kind (30 jaar). De marktwaarde (vrije verkoopwaarde) is € 400.000 en de WOZ-waarde is € 350.000. Je besluit om de woning aan je kind te schenken. Je kind moet dan schenkbelasting betalen over € 350.000. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van € 50.000 is onbelast.

 

Overigens kan je kind mogelijk een beroep doen op de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting, zodat er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald.

Bij overdracht van de woning moet overdrachtsbelasting betaald worden over de marktwaarde (dus niet bij de WOZ-waarde). Voor woningen waar je kind zelf gaat wonen, is het tarief 2% (voor starters onder voorwaarden zelfs 0%). Voor andere woningen is de overdrachtsbelasting momenteel 8%, dus ook voor vakantiewoningen of verhuurde woningen. Het plan is om volgend jaar dit tarief te verlagen naar 7%. Omdat het schenken tegen WOZ-waarde blijft bestaan in 2027 is het zinvol om te kijken of je dan beter in 2026 of in 2027 kan schenken. Je hebt dan een lagere overdrachtsbelasting maar mogelijk een hogere WOZ-waarde.

 

Moet er ook schenkbelasting betaald worden? Dan wordt de overdrachtsbelasting (deels) verrekend met de schenkbelasting. Alleen de overdrachtsbelasting die is betaald over het bedrag waarover schenkbelasting wordt berekend, kan worden verrekend. In de praktijk betekent dit meestal dat niet de gehele overdrachtsbelasting kan worden verrekend. Dit komt bijvoorbeeld door de schenkingsvrijstellingen en het verschil tussen de WOZ-waarde (uitgangspunt schenkbelasting) en de marktwaarde (uitgangspunt overdrachtsbelasting).

Ook de eigen woning mag voor de schenkbelasting op de WOZ-waarde gewaardeerd worden. Het is mogelijk om je eigen woning aan je kind te verkopen tegen de WOZ-waarde zonder dat je kind schenkbelasting moet betalen. Als je bij overdracht van de eigen woning zelf nog in de woning wilt blijven wonen, spelen er meer zaken mee. Zo verhuist deze woning dan van box 1 bij jou naar box 3 van je kind. En omdat je in de woning blijft wonen, moet je in principe huur gaan betalen van minimaal 6% van de WOZ-waarde om nadelige gevolgen voor de erfbelasting te voorkomen. Het fiscale nadeel daarvan kan groter zijn dan het fiscale voordeel voor de schenkbelasting.

Onze private bankers denken graag met je mee bij het overdragen van vermogen naar de volgende generatie. Graag wisselen met jou en met je kind van gedachten over de verschillende opties. Ga je een woning overdragen tegen de WOZ-waarde, laat je vooral goed adviseren door je notaris, accountant en/of fiscalist.

 

Geschreven naar de stand van zaken op 2 april 2026.