Woning verkocht? Let op het fiscale overgangsrecht!
Een lening moet nu in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair worden afgelost, om de rente te mogen aftrekken in box 1. Banken mogen nu dus helemaal geen aflossingsvrije leningen voor de eigen woning meer verstrekken tenzij de koper recht heeft op het overgangsrecht voor hypotheken die op 31 december 2012 al bestaan.
Wat is overgangsrecht en waar moet u rekening mee houden?
We maken dit duidelijk aan de hand van een kort voorbeeld:
Stel: Robert heeft in 2001 een woning gekocht voor € 400.000. Hij heeft € 100.000 ingebracht aan eigen middelen en een aflossingsvrije lening gekregen van € 300.000. De looptijd van de lening is 30 jaar. Op 15 december 2015 heeft hij deze woning verkocht voor € 400.000. Hij gaat na de verkoop op zoek naar een nieuwe woning.
Als Robert vóór 1 januari 2017 weer eigenaar is van een nieuwe woning, kan hij een beroep doen op het overgangsrecht. In principe mag hij dan weer € 300.000 (het bedrag van de oude aflossingsvrije hypotheek) aflossingsvrij lenen. Ten opzichte van een annuïtaire of lineaire aflossing scheelt dit aanzienlijk in de maandlasten omdat hij tijdens de looptijd niet aflost op zijn hypotheek. Het overgangsrecht geldt in een verhuissituatie voor de periode van het jaar waarin de woning is verkocht en daar bovenop nog een extra kalenderjaar. Als Robert de woning had verkocht op 2 januari 2016, dan had hij dus zelfs bijna twee jaar de tijd gehad om een nieuwe woning te kopen en een beroep te doen op het overgangsrecht.
Valkuilen
Niet alleen de fiscale wetgeving speelt een rol. De bank moet ook rekening houden met de zogenoemde GHF-richtlijn. Deze richtlijn schrijft voor dat maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag worden verstrekt. Koopt Robert uit ons voorbeeld dus een nieuwe woning met een waarde van € 600.000 dan kan er weer een bedrag van maximaal € 300.000 aflossingsvrij worden verstrekt. Maar koopt hij een nieuwe woning van € 500.000, dan kan de bank maximaal € 250.000 aflossingsvrij verstrekken.
Als ouders of bijvoorbeeld de eigen BV de hypothecaire lening aan Robert verstrekken, dan ligt het anders. De GHF-normen zijn interbancaire afspraken dus ouders of een BV hoeven zich daar niet aan te houden. In dat geval kan er dus wel een beroep worden gedaan op het overgangsrecht voor € 300.000 in plaats van € 250.000.
Daarnaast is het goed om te weten dat het tekenen van een koopovereenkomst alleen niet voldoende is om een beroep te kunnen doen op het overgangsrecht. De woning moet binnen de genoemde periode ook daadwerkelijk zijn geleverd. Voor een woning die nog gebouwd moet worden, moet de lening ook daadwerkelijk zijn afgesloten.
Overgangsrecht altijd benutten?
Is het altijd verstandig om een beroep te doen op het overgangsrecht als dat mogelijk is? Dat is afhankelijk van uw financiële situatie en uw wensen en doelstellingen. Laat u altijd goed adviseren bij de financiering van een andere woning voordat u hierover een besluit neemt.