Droomhuis voor een AIOS wordt werkelijkheid
Is het voor de gemiddelde starter al lastig om een huis te kopen, voor een arts in opleiding tot specialist (AIOS) lijkt het helemaal mission impossible. Tel maar op: tijdelijke contracten en lange studieduur door de specialisatie, plus studieschuld: dat zijn lastige hypotheekgesprekken. AIOS Marte van der Horst (27): ‘Mijn huur per maand is hoger dan de maandlasten voor de hypotheek die ik wil, en tóch kon ik bij de meeste banken geen hypotheek afsluiten.’ Volgens healthcare banker Esther Kok kan dat anders.
Andere kinderen op de lagere school dromen van een carrière als profvoetballer of filmster, maar Marte van der Horst wist als kind al dat ze psychiater wilde worden. ‘Niemand in mijn omgeving werkt in de medische wereld, dus ik kan niet verklaren waar dat idee vandaan komt. Maar getwijfeld heb ik nooit, zelfs niet toen ik erachter kwam dat ik eerst geneeskunde moest studeren om psychiatrie te kunnen doen. Die studie beviel me een stuk beter dan verwacht, maar mijn specialisatie is en blijft psychiatrie.’
Op dit moment combineert Marte haar promotietraject met de specialisatiefase bij het UMC Utrecht. ‘Ik wist niet of ik eerst wilde specialiseren of eerst onderzoek wilde doen, toen de kans op dit duale traject voorbij kwam.’ Een langdurig traject, dat wel: zes jaar geneeskunde, daarna anderhalf jaar werken als arts niet in opleiding (ANIOS) en dan nog zesenhalf jaar onderzoeken en werken, en die laatste termijn is volgens Van der Horst ‘optimistisch geschat’.
Opleiding in alle uithoeken van Nederland
Haar medische opleiding bracht Van der Horst ook naar alle uithoeken van Nederland: ze begon in Leeuwarden, deed haar bachelor in Groningen, haar master deels in Maastricht, deels in Eindhoven en ze liep stage in Utrecht. Een normale gang van zaken voor een medisch student, weet senior healthcare banker Esther Kok.
‘Die opleidingsplaatsen tot specialist zijn schaars en vaak moeten de jonge artsen ervoor verhuizen. Bovendien is het in een medisch beroep fijn om dicht bij het ziekenhuis te wonen. De werktijden zijn meestal geen kantoortijden, maar lange en onregelmatige diensten.’ Marte heeft inmiddels haar draai gevonden in Utrecht. ‘Een fijne stad en een fijn ziekenhuis waar ik mijn opleiding kan afmaken. Dus ik besloot hier een woning te gaan zoeken. Ik huur nu particulier, dat is best prijzig, en een koophuis lijkt me op dit moment een goed idee.’
Hulp voor starters op de woningmarkt
Starters hebben het in de huidige huizenmarkt niet makkelijk, weet Kok uit ervaring. ‘Het aanbod is schaars, de vraag is groot. De overheid heeft geprobeerd om starters te helpen door de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers jonger dan 35 jaar, maar eigenlijk was dat een druppel op een gloeiende plaat. Die overdrachtsbelasting is maar 2%, en de huizenprijzen zijn veel meer gestegen dan dat. Het gaat nog jaren duren voordat er voldoende huizen zijn bijgebouwd om de markt weer wat in balans te brengen, dus is het lastig om een huis te kopen als starter, zeker als je alleenstaand bent.’
Extra belemmering voor startende medisch professionals: tijdelijke arbeidscontracten en een flinke studieschuld. ‘Hoewel medische specialisten zoals Marte prachtige vooruitzichten hebben, durven de meeste banken een hypotheek voor AIOS niet aan. Maar als de opleiding achter de rug is, kunnen ze rekenen op een prima salaris en een mooie carrière. Daar kun je als bank wel op vertrouwen.’
Droomhuis te koop
Van der Horst vond haar droomhuis, een appartement in het centrum van Utrecht. ‘Een kwestie van geluk,’ vertelt ze. ‘Dit was het eerste huis dat ik ging bekijken, ik vond het gelijk prachtig. Maar ik wilde meer huizen bekijken. Een ander huis waar ik interesse in had, werd voor dik boven de vraagprijs werd verkocht. Dit huis kon ik niet vergeten. Gelukkig was het nog niet verkocht, dus ik kon een bod uitbrengen.’
Spaarrekening als buffer
Starters hebben eigen vermogen nodig bij het kopen van een huis, want met een hypotheek kan maximaal honderd procent van de marktwaarde worden gefinancierd. Bijkomende kosten, zoals bijvoorbeeld overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten voor een verbouwing, moet de koper zelf betalen.
‘Een goed gevulde spaarrekening zien we bovendien als buffer. Daar kunnen de maandelijkse lasten van worden betaald als het inkomen niet voldoende is. Ook geeft een spaarpotje aan dat iemand ruimte had om te sparen, naast de vaste lasten,’ volgens Kok. ‘Daar kunnen ouders hun kinderen mee helpen, als ze voldoende vermogen hebben. Ze kunnen een kind € 105.302 (2021) belastingvrij schenken, als het kind niet ouder is dan veertig en als dat geld wordt gebruikt voor de aanschaf van een woning. Een familiaire lening kan ook, en soms kiezen ouders om de rente voor de lening weer terug te schenken aan de kinderen. In uitzonderlijke gevallen staan ouders borg voor de hypotheek van de kinderen, al heeft dat niet onze voorkeur. Als bank adviseren we zowel ouders als kinderen regelmatig in deze situaties.’
Extra weekenddiensten
De hypotheek voor AIOS Marte kwam rond bij Van Lanschot. ‘Het is krom dat banken geen hypotheek willen verstrekken, zelfs als blijkt dat de maandlasten makkelijk betaald kunnen worden. Mijn huur per maand was hoger dan de hypotheeklasten voor mijn appartement, en toch gingen banken er niet in mee.’
Dat kan Kok verklaren: ‘In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen zijn standaard toetsnormen vastgelegd. Gebaseerd op het inkomen komt daar een maximaal hypotheekbedrag uit, om te voorkomen dat consumenten met een te hoge hypotheek komen te zitten. Maar die regels zijn gebaseerd op een gemiddeld gezin. Een bank mag van die rekenregels afwijken, als er een goede onderbouwing bij wordt gegeven. Wij hebben ons erin verdiept, en in het geval van Marte zagen we geen probleem. We houden ook rekening met de toekomstige groei van het inkomen van een AIOS binnen zes maanden, het eigen vermogen en inkomsten uit extra diensten. Marte draait bijvoorbeeld extra diensten in de zorg, naast haar opleiding.’
